共享办公押宝未来模式与盈利是关键

新京报

美国第二大独角兽公司和共享办公室的创始人Wework在上市过程中遭遇挫折,使“表面上”的共享办公室行业重新成为现实。

在共享经济的东风中,2017年前国内共享办公行业经历了一个高潮。2018年后,行业开始调整,共享办公企业进入并购阶段。在此期间,资本和管理问题一直悬而未决。今年年初,国内几家共享办公企业相继调整了管理水平,一个接一个的企业公布了上市计划。行业似乎看到了方向。

然而,随着wework撤回招股说明书并推迟上市,共享办公行业再次陷入焦虑和疑虑之中。性能损失和单模已经成为人们关注的焦点。在共享办公行业,“泡沫”已经逐渐被挤出的地方,有什么故事可讲吗?共享办公行业未来将如何调整?移动办公能成为一种趋势吗?

一波上市潮?氪星空间随时准备上市

8月中旬,wework向美国证券交易委员会(sec)提交了招股说明书,并计划筹资10亿美元。这一消息刺激了长期平静的共享办公行业。然而,一壶冷水很快就倒了下来。当地时间9月30日,wework发表声明称,将撤回招股说明书,推迟ipo计划。

我们为什么要撤回招股说明书?10月15日,熟悉我们工作的业内知情人士魏伟(化名)告诉《新京报》,这起事件是由多种因素引发的,首先是当前的全球经济环境。其次,美国一级和二级市场对科技股,尤其是独角兽部队的支持正在下降。第三,投资者可能会担心wework模式,包括它是否是一个成功的商业模式。

消息人士称,目前我们的工作不会给世界增加新的项目,中国的所有项目都将暂停,亚太地区的管理也将进行调整。对此,薇薇安说,“目前,我们在中国的工作人员工作正常,一些项目也正常运行。然而,如果与去年的增长率相比,今年肯定会有所调整。”

今年以来,许多共享办公企业已经发布了上市计划。年初,有消息称优科工厂希望今年在纳斯达克上市,估计价值30亿美元。当时,优科工厂表示不会置评。然而,一些知情人士告诉《新京报》记者,“优科工厂正准备上市,但时间和地点尚不清楚。”

中国另一家著名的共享办公企业氪星航天的创始人兼董事长刘成城对《新京报》表示,“因为我们工作是这个行业的旗手,如果它的上市进展顺利,可能对这个行业来说是件好事。不过,老大哥目前做得不太好,优科车间应该压力很大。每年的这个时候,这个行业没有机会讲故事。”

刘成城认为,上市有两种情况。一是企业估值确实相对较高。尽管它可能仍在亏损,但它讲述了一个故事,即它未来可能会以倍数增长。它需要继续融资以支持其更广阔的未来前景,否则投资者肯定不会继续投资。“我知道我们和youke工作室可能属于这一类。”

“另一种是更稳定的方法,以收入利润上市,这种方法不太讲故事,当然这种收入利润也将在未来增长。”刘成城说,“如果市场特别好,我认为所有企业都想使用第一种方法,但在目前的市场条件下,我们需要为第二种方法做准备。”

国庆节前夕,36家氪星媒体公司向美国证券交易委员会提交了招股说明书。氪星有上市时间表吗?刘成城告诉《新京报》记者,“我们需要随时准备上市。”

利润问题:扩张会赔钱,没有扩张就会失去市场

招股说明书提交后仅仅一个半月,业绩下滑的wework就遭遇了投资者对公司估值和管理层生活方式的质疑。上市前,该公司的估值为420-470亿美元。然而,由于公司的巨额亏损和一系列负面消息,我们的估值一直徘徊在100亿美元左右。

2019年上半年,我们的收入约为15亿美元,高于去年同期的7.6亿美元。净亏损达到9亿美元,高于去年同期的7.2亿美元。2019年上半年,我们工作的总支出约为29亿美元,其中租赁费用超过12亿美元,而去年同期为6亿美元。在本报告所述期间,wework的代理费和人事管理费也持续上涨。

业内人士告诉《新京报》记者,在融资的早期阶段,我们的利润仍然不错。后来,为了确保资金安全,扩张速度有点太快,导致利润急剧下降,甚至亏损。魏伟告诉记者,“早期扩张是受行业形势的影响。如果你不扩大覆盖范围,那个区域将是对手的。这也是行业参与者目前面临的形势。”

互联网观察员丁道师认为,从共享办公室中获利是没有问题的。即使把“共享”这个词放在一边,租用办公室也不难获利。然而,该行业在过去几年的快速扩张和无序发展导致了持续的支出和无利润。

为了扩大共享办公企业,它们不得不面临租金上涨、前期投资大、投资回收期长、空置率高等问题。“一开始,我们的几个项目是从主要房东那里拿走的。事实上,利润率已经很小了。”四维共享办公室创始人端木阳(Duanmuyang)曾告诉媒体,房东不愿意在租约到期或租约中途降价甚至提价。"如果是这种情况,账户将不被计算在内."

租金对共享办公空间的用户更加敏感。"今年我又选择了办公室,但是租办公楼更便宜."共享办公用户的石实(化名)算了一笔钱。办公楼租用的房间每月比共用空间至少便宜2000元,每年节省20000多元。

因为这家初创公司的员工不稳定,石狮一年前搬到了氪星空间。“我们这里有三个工作站。起初,这是一个相对较小的五口之家。两周后,我们变成了七口之家。又过了两周,我们搬到了一个相对较大的单间,可以容纳十个人。”现在创业团队正在扩大,公司已经搬出了共享办公室。

“回归期大约是三四年。许多市场正在进行一些调整,包括我们已经关闭了一些市场。那些被关闭的肯定会有更长的返回期。”刘成城说,“目前,整个行业的客户都流向了低成本地区,氪星空间的租金还可以。今年相对稳定。尽管增长并不特别明显,但降幅并不大。”

共享办公室应该采用什么盈利模式?刘成城认为,共享办公室的模式取决于每个人自己的管理能力。这种模式并不复杂,也不高科技。因此,根据管理和销售能力,氪星空间在资源方面可能具有某些优势。

刘成城说:“截至本月(10月),我们已经盈利,明年全年盈利将超过1亿元。”

巨人时代:管理和盈利是关键

Wework成立于2010年,是共享办公行业的先锋。2014年,soho中国董事长潘石屹在访问美国wework后,决定将共享办公室的概念引入中国,随后推出soho 3q。此后,优科工作室、氪星空间等国内企业相继出现。

进入2018年后,重组浪潮已经来到了共享办公室。当时,优科工作室(Youke Workshop)认为,行业已经进入了“整合阶段”,共享办公已经进入了“巨人”时代。此后,优科工厂加快了并购步伐。完成红泰创新空间、无限空间和工作空间的并购,并与艾特中创和汤芳镇签署并购文件。

同年,我们工作宣布与裸心公司(Naked Heart)合并25亿元人民币,该公司还宣布收购raise LOVE办公空间。我们还收购了澳大利亚高端办公空间品牌gravity的70%,并与新加坡联合办公品牌justco接洽。

此前,一位业内人士告诉《新京报》记者,“大家都说共享办公领域的泡沫非常大,因为项目太多,一些缺乏运营能力的小企业很难整合资源。”

“今年,行业环境发生了变化,整个行业正在进行快速战略转向。我们早了一点。我们在前面遇到了一些困难,并提前转向了。”刘成城说,主要玩家包括氪星空间,我们工作中国和尤克工作室,今年的生意将会比其他玩家好。其他玩家的规模越小,越难获得客户,筹集资金就越困难,生活也就越艰难。

“从投资的角度来看,如果排队是基于盈利效果,共享办公室肯定会回来。毕竟,这些企业没有办法不上市。利润将来会逐渐减少。只有总部共享的办公企业才能生存。”一位投资者告诉《新京报》记者。

丁道师认为,自今年以来,共享办公室的发展呈现两极化趋势。一些低调和小规模的企业空置率很高,一些高调的企业,包括氪星空间和尤克车间,相对较好。

从2018年底至今,共享办公行业的形势仍在变化,包括我们工作(wework)、氪星空间(Krypton Space)和优科工作室(Youke Workshop)等领军企业已经调整了管理和运营模式。今年早些时候,我们公司宣布了自己的名称,即我们公司,未来将包括三个不同的业务领域:我们公司、我们公司和我们成长公司。

今年4月,优科工作室从龙溪房地产获得了2亿元的战略投资。它还提出了一个新的“吸引”战略,包括智能战略、流动战略和空间战略,以帮助它转变为“建筑经理和服务提供商”。5月,氪星空间完成了10亿元融资,确立了打造“全周期企业办公服务提供商”的新战略,并将业务模式从“联合办公”升级为“综合办公服务的新资产管理”。

刘成城认为,“未来最重要的是经营和盈利的能力。”

“由于当前的经济环境,中国的共享办公室总体上正在萎缩,但共享办公室的趋势不可阻挡。随着5g的到来,移动办公将是未来的趋势。当然,这一概念也需要不断培养和推广。”薇薇安告诉《新京报》记者。(新京报记者陈伟成)

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